Preguntes freqüents sobre la llei de contenció dels preus de lloguer de pisos

Preguntes freqüents sobre la llei de contenció dels preus de lloguer de pisos

Aquestes preguntes són les que, en els darrers mesos, hem rebut més habitualment dels nostres clients rere l’entrada en vigor de la llei. Esperem que et serveixen per resoldre els dubtes més bàsics.

 

Quina llei és la que regula el preu màxim de lloguer aplicable a habitatges? I quan va entrar en vigor?

És la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

La llei va ser publicada el 21 de setembre de 2020 i, per tant, entrà en vigor justament el dia següent: 22 de setembre de 2020.

Podeu consultar la llei completa clicant aquí.

 

La llei s’aplica a tots els contractes d’arrendament o només en alguns casos?

No. Només s’aplicarà en els nous contractes o renovacions d’arrendament de residència permanent firmats a partir del 22 de setembre de 2020. No s’aplicarà a contractes anteriors a l’any 1995, ni a contractes especials en règim de lloguer social, habitatges de protecció oficial o similar.

Tampoc modificarà els contractes vigents a data 22 de setembre i firmats amb anterioritat.

 

Quina és la seva finalitat?

La seva principal finalitat és la de moderar i contenir el preu del lloguer en determinades zones on s’ha declarat un mercat d’habitatge tens. És a dir, a zones on no es pot garantir l’accessibilitat a tenir un habitatge a un preu accessible i que obstaculitza l’arrendament d’un pis a la població.

 

Aquesta llei de contenció de rendes és per tota Catalunya?

Si bé la llei és d’àmbit autonòmic, la seva aplicació és només vigent a les zones de mercat d’habitatge tens que poden, òbviament, anar ampliant-se o inclús variar.

De moment, els municipis declarats com a zones de mercat d’habitatge tens son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besos, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

 

I com s’ha decidit quins municipis són de mercat tens?

Per a determinar que un municipi és zona de mercat tens de l’habitatge ha de complir almenys una de les següents situacions:

  • El preu de lloguer mitjà ha de ser superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana dels menors de 35 anys.
  • Que existeixi un creixement dels preus de lloguers clarament superior a la mitjana total catalana.
  • Que hi hagi hagut un creixement interanual acumulat de 3 punts per sobre l’IPC en els darrers 5 anys.

 

Com es calcula el preu màxim que pot tenir un contracte d’arrendament d’un pis?

Tindrem dues dades que ens faran determinar el preu de renda del pis: el preu de l’anterior contracte (actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat) i el preu obtingut de l’índex de referència de preus de lloguer que determina l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Si l’habitatge ha estat llogat en els últims 5 anys, el preu de renda màxim serà  sempre el preu més baix dels dos esmentats al paràgraf anterior. En cas que no hagi estat llogat, la renda no podrà superar mai el preu de l’índex de preus de lloguer.

 

Qui i com calcula l’índex de referència de preus del lloguer?

El Departament de Territori i Sostenibilitat és l’òrgan que calcula l’índex de preus de lloguer a partir del preu mitjà de les fiances dipositades a l’Incasòl en un radi de 1000mts al voltant del pis i amb característiques similars.

A la web on es pot calcular l’índex, surten definits tres preus de referència del m²: l’àrea inferior, l’índex i l’àrea superior. Sempre s’agafarà el preu de l’índex ubicat al mig excepte en algunes excepcions.

En algunes rehabilitacions, es podrà agafar com a preu/m² el de l’àrea superior. O en casos d’obres noves i grans rehabilitacions de tota la finca, la llei no se’ls hi aplicarà durant tres anys i podran determinar el preu de renda de forma lliure, per no desanimar, en cap cas, la iniciativa a rehabilitar íntegrament els edificis.

Un cop obtingut el preu del m² de l’índex, s’ha de multiplicar per la superfície útil de l’habitatge. Aquesta serà la renda màxima segons l’índex de referència de preus del lloguer.

 

I quines dades es necessiten per calcular el preu de l’índex?

Necessitaràs tenir la direcció completa de l’habitatge i l’alçada real, la superfície útil que podràs trobar a la cèdula d’habitabilitat, el valor d’emissions de la certificació energètica, l’any de construcció de la finca (aquesta informació la trobaràs a la web del cadastre) i especificar l’estat de l’immoble i si té aparcament, ascensor o està moblat.

Pots provar com es calcula el preu m² de l’índex aquí.

 

Se li pot sumar algun import extra a la renda?

Sí, la llei contempla que es pugui augmentar, per exemple, un 5% a tots els immobles que tinguin almenys tres d’aquestes característiques: ascensor, que estigui moblat, aparcament, sistema de calefacció de refrigeració, zones comunes d’ús compartit, piscina o instal·lacions anàlogues, servei de consergeria o vistes especials.

També, en el cas de que la propietat hagi fet en el darrer any previ a la firma del contracte una inversió en obres de millora (no de manteniment) de l’immoble, podrà repercutir fins a un 20% màxim l’import de les obres (sempre i quan no s’hagin pagat amb subvencions públiques).

També es podrà repercutir l’impost de l’IBI o les despeses de comunitat. Aquestes últimes només es podran repercutir en el cas que ja hagin estat repercutides a l’arrendatari en l’anterior contracte i siguin benefici directe per aquest.

Per tant, haurem de tenir en compte que tot i que la llei determina l’import màxim de la renda, el preu de lloguer podrà ser superior si es repercuteixen algunes de les variables que acabem d’esmentar.

 

Hi ha alguna excepció a la llei?

Sí, hi ha una excepció molt poc freqüent.

Seria en el cas que la propietat sigui persona vulnerable segons l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya. El propietari ha de tenir uns ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 l’ IRSC sumant les rendes que rep del lloguer i l’arrendatari ha de tenir uns ingressos superiors a 3,5 l’ IRSC.

Tal i com s’especifica a la web a dalt vinculada, i per a l’exercici 2020, La Llei de pressupostos de la Generalitat de Catalunya fixael valor de l’indicador de renda de suficiència de Catalunya en 569,12 euros mensuals i 7.967,73 euros anuals.

 

Què ha de constar al contracte?

En els nous contractes d’arrendament s’haurà de fer constar, sempre, el preu/ m² de l’índex junt amb el document generat de l’Agència d’Habitatge de Catalunya on s’acrediti. En cas que la renda vingui condicionada per la renda de l’anterior contracte, també aquesta última s’haurà d’especificar (actualitzada amb el preu de l’índex de garantia de competitivitat), i el nou arrendatari pot demanar el comprovant d’ingrés de les fiances de l’anterior contracte per tal de que s’acrediti.

En cas que s’apliqui l’increment del 5% per característiques especials, aquestes hauran d’estar detallades al contracte. I en cas que es repercuteixi l’import de l’IBI i/o les despeses de comunitat, tots els imports hauran d’estar desglossats i a final d’any natural s’hauran de poder acreditar de cara a l’arrendatari.

 

Esperem que ja tinguis una idea general més clara de la llei de contenció de rendes. Si encara tens algun dubte, a Finques Ros Oliva quedem a la teva disposició per a poder assessorar-te de forma personalitzada i calcular la renda del teu immoble segons la llei, i valorar quin preu de lloguer és el més adequat segons el mercat actual.

Close Menu